（原标题：评论丨住房金融政策优化有利于推动房地产市场企稳）

董希淼（中关村互联网金融研究院首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员）

近段时间来，包括一线城市在内的全国超过200个城市正积极调整优化限购、限售政策和住房信贷政策。在政策“组合拳”强有力的推动之下，我国房地产市场有望加快企稳回升，但后续仍需继续优化相关政策，并关注三四线城市房地产市场变化。

2021下半年以来，我国房地产市场经历了较为显著的调整，居民住房消费信心和意愿不足，房地产供求关系发生重大变化。今年1月-4月，房地产开发投资同比下降接近10%，新建商品房销售面积下降20.2%，销售额下降28.3%。

在这种情况下，进一步完善房地产金融宏观审慎管理，调整优化住房信贷政策，不仅具有重要性，还具有紧迫性。5月17日金融管理部门从住房贷款首付比例、利率两个方面对住房信贷政策进行调整，具有多个方面重要意义。一是适当降低居民住房消费门槛。尤其是首套住房贷款首付款比例调整为最低15%，为历史上最低首付比例；二套住房贷款首付款比例调整为最低25%，为近年来新低。二是减轻居民住房消费负担。取消全国性的住房贷款利率政策下限，降低住房公积金贷款利率25个基点，将推动住房贷款利率继续降低。据测算，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点。三是传递出稳定房地产市场的明确信号。此次住房信贷政策调整力度较大，超出预期。房地产短期看金融、长期看人口，住房信贷政策大幅度调整，有助于稳定居民住房消费信心，进而提高居民住房消费的意愿和能力。

而保障性住房再贷款作为新的结构性货币政策工具，利率低至1.75%，展期后期限最长5年，这将会提高银行助力消化存量商品房工作的积极性。央行向政策性银行21家全国性银行提供低成本的资金支持，有助于激励全国性银行向相关企业提供资金支持。其次，这有助于支持地方政府化解房地产市场风险。保障性住房再贷款3000亿元，可带动银行贷款5000亿元，对相关城市房地产“去库存”是直接、有力的支持。三是促进房地产市场健康平稳发展。存量未出售的商品房被收购，房地产企业资金回笼后，可用于保交房及其他项目建设，形成良性循环。下一步，应进一步明确保障性住房再贷款资金支持对象、使用范围，严格限定为收购已建成但未出售的商品房，不得用于化解地方政府债务。对此，应完善并加强再贷款资金使用的监督检查。

此次住房金融政策大幅度调整，一方面从需求侧提振居民住房消费，将对房地产市场健康平稳发展形成支撑；一方面将加快存量商品房去化，推动从“保交楼”到“保交房”，保障人民群众切身利益。预计未来一段时间，我国房地产市场有望企稳回升，特别是一二线城市房地产市场有望提前企稳；但仍需关注三四线城市的房地产市场在“虹吸效应”之下的挑战。

需要注意的是，此前个人住房贷款利率在实际上形成“三层定价机制”：一是全国层面，人民银行确定全国性的利率政策下限；二是地方层面，人民银行分支机构在全国性利率下限的基础上，确定当地住房贷款利率下限；三是银行层面，银行综合考虑借款人资质、资金成本等因素，与借款人协商确定实际执行的住房贷款利率。此次全国性住房贷款利率政策下限取消之后，全国多数地方将不再设定住房贷款利率下限，由银行自主与借款人协商确定。首套住房贷款首付15%、二套住房贷款首付比例25%均为最低首付比例，银行将根据借款人资质等情况，自主确定差异化的首付比例，实际首付比例将等于或高于最低首付比例；不同的银行首付比例、贷款利率也将有所区别。事实上，除广州外其他一线城市因城施策，仍然设定住房贷款利率下限，房贷首付比例高于全国最低首付比例，如上海明确将首套、二套房贷利率下限调整为同期限LPR减45个基点、LPR减5个基点；最低首付比例分别为20%、35%（少数地区除外）。

从近期金融数据看，居民部门面临有效融资需求不足的问题。下一步，应加快落实并继续采取坚决有力的措施，稳定居民住房消费预期，促进房地产市场尽快回到平稳发展的轨道上来。从全国看，应继续调整优化房地产市场调控政策，一线城市之外的城市，应全面取消限制性措施；一线城市应进一步放开非核心城区的限购、限售政策。住房信贷政策方面，应继续放宽首套房贷认定标准，只要房贷已经结清，申请房贷即视为首套；引导商业银行适当降低存量二套房贷利率，推出三套房贷并采取合理的首付比例和利率国内股票十倍杠杆，进一步降低居民住房消费负担。